เป็นที่ชัดเจนแล้ว “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” จะนำที่ดิน “สนามกอล์ฟรถไฟหัวหิน” กว่า 500 ไร่ ติดสถานีรถไฟ ที่ “บจ.บุญรอดบริวเวอรี่” ธุรกิจใต้ปีกตระกูลภิรมย์ภักดีหมดสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 31 มี.ค. 2558 เปิดประมูลหาเอกชนรายใหม่มาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส
จ้างนิด้าเขย่าผลศึกษาใหม่
โดยว่าจ้าง “นิด้า-สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์” ทบทวนรูปแบบการพัฒนาใหม่ จากผลศึกษาเดิมที่ “นิด้า” ทำไว้เมื่อ 5 ปีแล้ว เพื่อประเมินมูลค่าโครงการเจรจากับผู้เช่าเดิม
ในครั้งนั้นประเมินจะใช้เงินลงทุน 1,101 ล้านบาท ประกอบด้วย ปรับปรุงสนามกอล์ฟ มูลค่า 185 ล้านบาท สร้างคลับเฮาส์ใหม่ มูลค่า 45 ล้านบาท ปรับโรงแรมกอล์ฟอินน์เป็นอาคาร 8 ชั้น 2 อาคาร พร้อมสระว่ายน้ำ มูลค่า 658 ล้านบาท สร้างพูลวิลล่าในพื้นที่นอกสนามกอล์ฟ มูลค่า 213 ล้านบาท ระยะเวลาเช่า 26 ปี แยกเป็นก่อสร้าง 1 ปี และเช่าจัดหาประโยชน์ 25 ปี
สำหรับครั้งล่าสุดนี้ จะเปิดให้มีการลงทุนหลากหลายกิจกรรมมากขึ้น เพื่อให้สอดรับศักยภาพทำเล มีการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง และเทรนด์ธุรกิจ หลังเกิดสถานการณ์โควิด-19 โดยจัดรับฟังความคิดเห็นของเอกชนไปแล้ววันที่ 24 มี.ค. 2564 ที่ผ่านมา
ปั้นหัวหินฮับภาคใต้
ผศ.ดร.ประดิษฐ์ วิธิศุภกร ผู้จัดการโครงการ กล่าวว่า ผลการศึกษาจะแล้วเสร็จในเดือน เม.ย.นี้ ทั้งโครงการคาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท มีผลตอบแทน 12% โดยจะเสนอให้ ร.ฟ.ท.เปิดประมูลเป็นรายแปลง ระยะเวลา 30 ปี เพื่อให้ได้เอกชนที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านในแต่ละธุรกิจมาพัฒนา ส่วนการเปิดประมูลหาเอกชนมาลงทุนขึ้นอยู่กับ ร.ฟ.ท. แต่คาดว่าคงจะเร็วเพราะไม่ต้องเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุนฯปี 2562 เป็นการดำเนินการตามระเบียบของการรถไฟแห่งประเทศไทย ฉบับที่ 129 ว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทย
“สนามกอล์ฟหัวหิน เป็นสนามกอล์ฟแห่งแรกของประเทศไทย ที่เกิดขึ้นตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 6 ทุกคนรู้สึกว่านี่คือมรดกสำคัญ เมื่อ 5 ปีที่แล้วคีย์การศึกษาคือการอนุรักษ์ความเป็นสนามกอล์ฟแห่งแรกไว้ แต่อินฟราสตรักเจอร์ ยุทธศาสตร์ของประเทศ มีกำหนดชายทะเลทางเพชรบุรี ภาคใต้เป็นริเวียร่าของเอเชีย เรามองว่ากรุงเทพฯมีพื้นที่เป็นเพชรเม็ดงามอยู่ที่สถานีกลางบางซื่อ ภาคใต้จะมีเพชรเม็ดงามอยู่ที่สถานีหัวหิน การพัฒนาต้องผสมผสานระหว่างสนามกอล์ฟเก่าแก่และศูนย์กลางเศรษฐกิจ ท่องเที่ยวที่จะเกิดขึ้นหลังโควิด”
แบ่งประมูลพัฒนา 9 แปลง
“ฐากร ปาลิเอกวุฒิ” สถาปนิกผู้ออกแบบโครงการ กล่าวว่า โครงการเข้า-ออกได้ 2 ทาง คือ ด้านถนนหินเหล็กไฟและถนนหัวหิน 88 มีเนื้อที่ทั้งหมด 503 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สนามกอล์ฟ 500 ไร่ และโรงแรมกอล์ฟอินน์ 3 ไร่ จำนวน 16 ห้อง อยู่ด้านหลังสถานีรถไฟหัวหิน จากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 2,198 ล้านบาท
“ปัจจุบันที่ดินสนามกอล์ฟจาก 502 ไร่ เหลือพัฒนา 483 ไร่เศษ มีนำที่ดิน 19 ไร่ไปสร้างรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูงในอนาคต”
ด้านการพัฒนาจะแบ่งเป็น 9 แปลง รวมพื้นที่ก่อสร้าง 672,667 ตร.ม. ไล่จากพื้นที่ติดถนนหินเหล็กไฟ จะเป็น แปลง A พื้นที่เชิงพาณิชย์ (TOD) เนื้อที่ 8 ไร่เศษ พื้นที่ 15,000 ตร.ม. พัฒนาเป็นทัวริสทาวน์และออฟฟิศ ลงทุนประมาณ 300 ล้านบาท, แปลง B ไมซ์ (MICE) เนื้อที่ 16 ไร่เศษ พื้นที่ 15,000 ตร.ม. เช่น ศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้านิทรรศการ ลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท
แปลง C ศูนย์สุขภาพ (health community mall) เนื้อที่ 11 ไร่ พื้นที่ 15,000 ตร.ม. ลงทุนประมาณ 400 ล้านบาท,
แปลง D โรงแรมระดับ 5 ดาว เนื้อที่ 16 ไร่ พื้นที่ 10,000 ตร.ม. จำนวน 200 ห้อง รองรับคนมาใช้บริการสนามกอล์ฟและนักท่องเที่ยว และมีสกายวอล์กเชื่อมจากสถานีรถไฟ ลงทุนประมาณ 1,200 ล้านบาท
แปลง E พื้นที่สีเขียว (green area) เนื้อที่ 15 ไร่ พื้นที่ 34,800 ตร.ม. ลงทุนประมาณ 200 ล้านบาท,
แปลง F โรงเรียนนานาชาติ เนื้อที่ 17 ไร่ พื้นที่ 12,000 ตร.ม. ลงทุนประมาณ 350 ล้านบาท,
แปลง G ศูนย์การแพทย์ (health center) เนื้อที่ 34 ไร่ พื้นที่ 23,667 ตร.ม. เช่น ศูนย์สุขภาพครบวงจร มีพูลวิลล่า 20 หลัง กับอพาร์ตเมนต์ 200 ห้อง สำหรับผู้สูงวัยและผู้มาพักฟื้น ลงทุนประมาณ 500-600 ล้านบาท, แปลง H สนามกอล์ฟ เนื้อที่ 363 ไร่ ขนาด 18 หลุม เงินลงทุนประมาณ 1,200 ล้านบาท และ แปลง I โรงแรมกอล์ฟอินน์ เนื้อที่ 3 ไร่เศษ อยู่ฝั่งตรงข้ามสนามกอล์ฟติดสถานีรถไฟจะปรับปรุงเป็นโรงแรม 8 ชั้น ระดับ 3-4 ดาว 266 ยูนิต ลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท
เบียร์สิงห์สนสนามกอล์ฟ-โรงแรม
“นิวัฒน์ ตั้งก้องเกียรติ” ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มีนักลงทุนสนใจหลายราย อย่างเช่น บริษัท บุญรอดฯผู้เช่ารายเดิม สนใจสนามกอล์ฟกับโรงแรม กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพสนใจศูนย์สุขภาพ ส่วนของโรงเรียนนานาชาติมีกลุ่มโรงเรียนปัญญาดี ด้านเชิงพาณิชย์มีกลุ่มมาบุญครอง, บมจ.สยามฟิวเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ เป็นต้น
ถ้าทำได้อย่างที่คิด คงจะสร้างรายได้ให้กับ ร.ฟ.ท.ได้ไม่น้อยกว่า 1,600 ล้านบาท